โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายห้องชุดพักอาศัยกับจำเลยในโครงการเมืองทองธานี ชื่ออาคารเจนีวาคอนโดมิเนียมทาวเวอร์หมายเลข 1 ชั้นที่ 14 ห้องชุดเลขที่ เอ. เนื้อที่ประมาณ 86.5 ตารางเมตร ตกลงซื้อขายกันในราคา 2,054,023.50 บาท หรือตารางเมตรละ 23,745.94 บาท โจทก์ผ่อนชำระเงินให้จำเลยทุกงวดรวมเป็นเงิน821,602 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยสัญญาว่าจะสร้างอาคารชุดสูง 27 ชั้น จะติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุดและร้านค้า จำเลยสร้างอาคารชุดดังกล่าวผิดจากสัญญา กล่าวคือ จำเลยได้สร้างอาคารชุดสูง 30 ชั้น ทำให้อาคารต้องรับน้ำหนักเพิ่มขึ้น อาจเป็นอันตรายแก่ชีวิตและทรัพย์สินของโจทก์และบุคคลอื่นและทำให้มีบุคคลมาใช้ทรัพย์สินส่วนกลางจำนวนมาก เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค นอกจากนี้จำเลยไม่ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากแต่ละยูนิตของห้องชุดและร้านค้า ทั้งปรากฏว่าห้องชุดที่จำเลยสร้างมีพื้นที่น้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาโดยมีพื้นที่เพียง 74.29 ตารางเมตร ราคาจึงต้องลดลงตามส่วน กล่าวคือ ราคาของห้องชุดจะมีราคาเพียง 1,764,085.88 บาท เท่านั้น โจทก์ชำระเงินให้จำเลยแล้ว821,602 บาท จึงเหลือเงินที่จะต้องชำระเพียง 942,483.88 บาท ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียม อาคารเจนีวา ตั้งแต่ชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ออกไปให้จำเลยติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละยูนิตของห้องชุดและร้านค้าในอาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียม อาคารเจนีวา ให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 218/314 ชั้นที่ 14 หรืออาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียมอาคารเจนีวาทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 18/2537 ตำแหน่งที่ดินโฉนดเลขที่ 163297 ตำบลบางพูด อำเภอปากเกร็ดจังหวัดนนทบุรี ให้แก่โจทก์โดยให้จำเลยรับชำระราคาที่เหลือ 942,483.88 บาท จากโจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า จำเลยได้ก่อสร้างอาคารตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน และจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพียงพอแก่ผู้อยู่อาศัย การก่อสร้างก็อยู่ในความควบคุมดูแลของเจ้าพนักงาน จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ส่วนการติดตั้งมิเตอร์น้ำประปานั้น จำเลยเปลี่ยนแปลงรูปแบบเพื่อความเหมาะสม ซึ่งจำเลยมีสิทธิกระทำได้เพราะไม่ใช่สาระสำคัญ สำหรับการคำนวณพื้นที่ห้องชุดนั้น โจทก์ไม่ได้นำพื้นที่ระเบียงซึ่งมีเนื้อที่ 5.28 ตารางเมตร มารวมด้วย ซึ่งเมื่อรวมพื้นที่ระเบียงดังกล่าวแล้วห้องชุดของโจทก์จะมีเนื้อที่ 79.57 ตารางเมตร พื้นที่ตารางเมตรละ 23,745.94 บาทจึงเป็นราคาห้องชุด 1,889,464.50 บาท พื้นที่ตามที่โจทก์คำนวณมาจึงไม่ถูกต้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ข้อ 1 จำเลยผิดสัญญาต้องรื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 และต้องทำมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละห้องชุดหรือไม่ ข้อ 2 ห้องชุดพิพาทมีเนื้อที่เท่าใด และโจทก์ต้องชำระราคาห้องชุดแก่จำเลยอีกเท่าใด
วันนัดสืบพยานโจทก์ จำเลยแถลงว่าจำเลยตกลงจะทำมิเตอร์น้ำประปาให้ห้องชุดของโจทก์และรับชำระราคาตามที่โจทก์ฟ้องแต่ไม่รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30แต่โจทก์ไม่ตกลงยังต้องการให้จำเลยรื้อถอนอาคารตามฟ้อง และโจทก์จำเลยแถลงรับกันว่าต้นฉบับเอกสารและสำเนาเอกสารทั้ง 40 ฉบับ ที่โจทก์ส่งศาลวันนี้เป็นเอกสารเกี่ยวกับฐานะของจำเลย สัญญาซื้อขายและเอกสารแนบท้ายแบบโฆษณาโครงการใบเสร็จรับเงิน หนังสือติดต่อเรื่องการรับโอนห้องชุดที่ซื้อขายรวมทั้งเอกสารที่ติดต่อกันระหว่างโจทก์จำเลยจริง และคู่ความรับกันว่ามีแบบแปลนอาคารชุดที่จำเลยขออนุญาตปลูกสร้างและโจทก์ขอหมายเรียกมาจากสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีอีก 1 ชุดจริงคู่ความแถลงไม่ติดใจสืบพยานอื่นอีกต่อไป ขอให้ศาลแปลตามสัญญาซื้อขายโดยอาศัยเอกสารดังกล่าวแล้วพิพากษาคดีต่อไป
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากสำหรับห้องชุดเลขที่ 218/314 ชั้นที่ 14 ชื่ออาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียม อาคารเจนีวาทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 18/2537 แล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์โดยให้จำเลยรับชำระราคา 1,170,682.50 บาท หากจำเลยไม่จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย คำขออื่นให้ยก
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับชำระราคาที่เหลือจำนวน1,067,862.16 บาท จากโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2533 จำเลยทำสัญญาขายห้องชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานีอาคารเจนีวาคอนโดมิเนียมทาวเวอร์หมายเลข 1 ห้องชุดเลขที่ เอ ชั้นที่ 14 พื้นที่ประมาณ 86.5 ตารางเมตร ราคา2,054,023.50 บาท ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดตามสัญญาแตกต่างกับสัญญานี้ตั้งแต่ร้อยละ 5 ราคาที่ต้องชำระต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วน ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.2 โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยแล้ว 821,602 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หลังจากทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.2 แล้ว จำเลยได้สร้างอาคารชุดดังกล่าวมีความสูง 30 ชั้น จำเลยไม่ได้ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแต่ละห้องชุดและร้านค้าและห้องชุดตามสัญญามีพื้นที่เพียง 74.29 ตารางเมตร จำเลยขอให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวและชำระราคาส่วนที่เหลือโจทก์เห็นว่าจำเลยปฏิบัติผิดสัญญาซื้อขาย โดยสร้างอาคารสูง 30 ชั้น ต่างกับเอกสารใบโฆษณาตามเอกสารหมาย จ.3 ที่ระบุว่า จำเลยจะสร้างอาคารดังกล่าวสูง 27 ชั้น การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงไม่รับโอนและฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนอาคารตั้งแต่ชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30หรือไม่ เห็นว่า การสร้างอาคารพิพาทสูง 30 ชั้น จำเลยได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานให้ก่อสร้างได้ตามกฎหมาย เมื่อจำเลยได้ก่อสร้างอาคารพิพาทตามแบบแปลนที่ขออนุญาต จำเลยจึงมีสิทธิที่จะก่อสร้างอาคารได้ตามที่ได้รับอนุญาต เว้นแต่จำเลยจะก่อสร้างอาคารผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตก็เป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานจะว่ากล่าวกับจำเลยเป็นอีกกรณีหนึ่ง สำหรับกรณีของโจทก์ เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยก่อสร้างอาคารสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ อันเป็นการผิดสัญญาโจทก์ก็มีสิทธิจะบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเท่านั้น โจทก์หามีสิทธิที่จะบังคับจำเลยให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ไม่ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาในข้อต่อมาว่า ตามสัญญาหมาย จ.2 ระบุว่าจำเลยจะต้องติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุดและร้านค้า แต่จำเลยไม่ดำเนินการติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละห้องชุดและร้านค้าเป็นการผิดสัญญานั้น ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยได้กระทำผิดสัญญาข้อนี้จริง แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ก็ได้พิพากษาให้จำเลยติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากสำหรับห้องชุดของโจทก์แล้ว โจทก์จะฎีกาขอให้จำเลยติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาให้แก่ห้องชุดทุกห้องและร้านค้าด้วยนั้น เห็นว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อห้องชุดเพียงห้องเดียว โจทก์ไม่ได้รับมอบอำนาจจากผู้ซื้อรายอื่นให้ฟ้องคดีแทน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาให้แก่ผู้ซื้อรายอื่นได้ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ที่โจทก์ฎีกาว่า ห้องชุดตามสัญญาระบุว่ามีพื้นที่ 86.5 ตารางเมตร แต่ห้องชุดที่จำเลยสร้างเสร็จและจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินตามเอกสารหมาย จ.40 มีพื้นที่เพียง 74.29 ตารางเมตร ต้องถือเอาพื้นที่ตามที่จดทะเบียนไว้เป็นราคาซื้อขายนั้น ข้อเท็จจริงได้ความตามเอกสารหมาย จ.40 ซึ่งเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งออกให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2537 ห้องชุดเลขที่ 218/314 ชั้นที่ 14 ชื่ออาคารชุดเลควิวคอนโดมิเนียมอาคารเจนีวาระบุว่ามีพื้นที่ 74.29 ตารางเมตร และระบุในสารบัญจดทะเบียนว่ารายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดมีเนื้อที่ 5.28 ตารางเมตร ดังนี้ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้คำนิยามว่า “ทรัพย์สินส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้คำนิยาม “ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคลห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าวดังนั้น พื้นที่ห้องชุดตามสัญญาซื้อขายจึงมีเนื้อที่ 79.57 ตารางเมตร ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นเดียวกัน”
พิพากษายืน
สรุป
แม้ในสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุพื้นที่ห้องชุดไว้86.5 ตารางเมตร แต่เมื่อ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม”ทรัพย์สินส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้คำนิยาม “ห้องชุด” หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดที่จำเลยสร้างเสร็จซึ่งมีเนื้อที่79.57 ตารางเมตร จึงถูกต้องตามสัญญาซื้อขายแล้ว
