สิทธิบอกเลิกสัญญา ในการซื้อขายห้องชุด ศาลฎีกาวางหลักไว้อย่างไร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1998/2543

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อห้องชุดจำนวน 1 ห้อง จากจำเลย เป็นห้องชุดของอาคารสุพีเรียร์ คอนโดมิเนียม ทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 12 ห้องชุดเลขที่ ซี พื้นที่ประมาณ 117 ตารางเมตร ราคา2,965,270 บาท แบ่งการชำระเงินเป็น 2 ช่วง คือช่วงระยะเวลาระหว่างการดำเนินงานก่อสร้างอาคารชุด โจทก์ต้องผ่อนชำระแก่จำเลยรวมเป็นเงิน 1,186,108 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 1,779,162 บาท ชำระเมื่อจำเลยก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จและพร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์ หลังทำสัญญาโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าห้องชุดแก่จำเลยแล้วเป็นเงิน 1,186,108 บาท เมื่อจำเลยก่อสร้างเสร็จ โจทก์ตรวจพบว่า จำเลยผิดสัญญาโดยก่อสร้างห้องชุดผิดแบบแปลน ขนาดพื้นที่ห้องชุดลดลง และรายการก่อสร้างตลอดจนวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้แตกต่างไปจากสัญญาหลายประการ ทั้งเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วจำเลยก็ไม่ได้จัดให้มีหน่วยรักษาความปลอดภัยประจำอยู่ในตัวอาคาร มิได้จัดการเรื่องสโมสรสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ มิได้มีการจัดสวนหรือระเบียงตามที่กำหนดไว้ในสัญญา การที่จำเลยผิดสัญญาเช่นนี้ โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2539 โจทก์ทำหนังสือขอเลิกสัญญาและขอเงินคืน จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วแต่เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,599,565 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,186,108 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และโจทก์อาจนำห้องชุดดังกล่าวออกให้เช่าได้ในราคาเดือนละ 10,000 บาท ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

 

จำเลยให้การว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดกับโจทก์ตามฟ้องจริงแต่โจทก์ผิดสัญญาไม่ผ่อนชำระค่าห้องชุดแก่จำเลยตรงตามข้อตกลงในสัญญาโดยผ่อนชำระให้เพียง 500,000 บาท เท่านั้น เงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยนอกเหนือจากนี้เป็นดอกเบี้ยและเบี้ยปรับเนื่องจากโจทก์ผ่อนชำระล่าช้า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดตรงตามข้อตกลงในสัญญาทุกประการ และเป็นไปตามแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติจากส่วนราชการโดยอยู่ในความควบคุมดูแลของสถาปนิกและวิศวกรของบริษัท การเปลี่ยนแปลงนั้นก็เป็นไปเพื่อความเหมาะสมและประโยชน์ใช้สอยแก่ลูกค้า โครงสร้างอุปกรณ์และสุขภัณฑ์มีความแข็งแรงทนทานและมีคุณภาพดี ในสัญญาข้อ 2 (ข) ตกลงว่า แม้เนื้อที่ห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแตกต่างกับที่ตกลงกันในสัญญาคู่สัญญาก็ต้องผูกพันเพียงแต่ต้องชำระราคาปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนแต่ไม่ใช่ข้อที่จะยกขึ้นอ้างเพื่อบอกเลิกสัญญา การจัดให้มีหน่วยรักษาความปลอดภัยประจำอาคาร สโมสร สวนหรือระเบียงเป็นเรื่องนอกเหนือข้อตกลงในสัญญา จำเลยไม่ผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามเอกสารโฆษณา โจทก์พบเห็นข้อบกพร่องในระหว่างที่จำเลยดำเนินการก่อสร้างแต่แรกแล้วแต่โจทก์ไม่เคยทักท้วง ถือว่าโจทก์ยอมรับโดยปริยาย โจทก์ไม่ได้มีหนังสือบอกกล่าวแก่จำเลยทราบล่วงหน้าก่อนเลิกสัญญาถือว่าไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6.3 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา หนังสือบอกเลิกสัญญาไม่ชอบ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องห้องชุดตามสัญญาไม่อาจให้เช่าได้ในราคาเดือนละ 10,000 บาท เนื่องจากมีลูกค้านำห้องชุดที่รับโอนจากจำเลยไปแล้ว และประกาศให้เช่าในราคาเดือนละ 3,000 บาท แต่ยังไม่มีผู้ใดเช่า ทั้งจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในส่วนนี้

 

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,599,565 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 30 พฤษภาคม 2539) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

 

จำเลยอุทธรณ์

 

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,599,565 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,186,108 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกคำขอที่ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

 

จำเลยฎีกา

 

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดจากจำเลย 1 ห้อง เนื้อที่ประมาณ 117 ตารางเมตร ในราคา 2,965,270 บาท โดยโจทก์ชำระเงินดาวน์ให้จำเลยแล้วจำนวน 1,186,108 บาท ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จ แต่การก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญาและผิดแบบแปลนหลายประการ เช่น จำนวนชั้นของอาคารชุดเพิ่มจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น และผนังกั้นห้องใช้วัสดุแผ่นยิปซัม แทนที่จะเป็นผนังก่ออิฐฉาบปูน เป็นต้น โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย

 

คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่าจำเลยผิดสัญญาอันจะทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ เห็นว่า กรณีจำเลยก่อสร้างอาคารชุดให้มีจำนวนชั้นเพิ่มขึ้นจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น แม้โจทก์จะมิได้ซื้อห้องชุดชั้นสูงสุดก็ตามแต่สิทธิของโจทก์ย่อมต้องถูกกระทบกระเทือนจากการที่จะมีห้องชุดเพิ่มขึ้นและจะมีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะทำให้มีผู้ร่วมใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเพิ่มขึ้นตามไปด้วย อันจะทำให้โจทก์ขาดความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับผนังกั้นห้องภายในซึ่งก่อสร้างโดยใช้วัสดุแผ่นยิปซัมย่อมไม่แข็งแรงคงทนถาวรเทียบเท่าผนังก่ออิฐฉาบปูนตามที่ระบุในสัญญา นอกจากนั้นข้อเท็จจริงได้ความตามทางนำสืบของโจทก์ โดยจำเลยไม่ได้นำสืบโต้แย้งแต่อย่างใดว่า อาคารชุดที่จำเลยก่อสร้างไม่มีเสารองรับน้ำหนักภายในตัวอาคาร แต่ใช้แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปประกอบขึ้นแทนเสาตามแบบแปลน อันอาจจะทำให้อาคารไม่มีความมั่นคงแข็งแรงและย่อมกระทบถึงห้องชุดพิพาทที่โจทก์ซื้อเพราะเป็นส่วนหนึ่งของอาคารด้วย ส่วนเรื่องสโมสร สวน ลานระเบียง และหน่วยรักษาความปลอดภัยของอาคารชุดนั้น โจทก์กล่าวอ้างมาในคำฟ้องว่า จำเลยไม่ได้จัดให้มีหน่วยรักษาความปลอดภัย ทั้งมิได้จัดการเรื่องสโมสรสำหรับพักผ่อนหย่อนใจ มิได้มีการจัดสวนหรือระเบียงตามที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งจำเลยมิได้ให้การปฏิเสธเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ คงให้การต่อสู้เพียงว่า เป็นเรื่องที่นอกเหนือข้อตกลงในสัญญา จำเลยจึงไม่มีความผูกพันต้องดำเนินการถือว่าจำเลยได้รับว่าจำเลยไม่ได้จัดให้มีสโมสร สวน ลานระเบียง และหน่วยรักษาความปลอดภัย ไว้จริงตามคำฟ้อง ที่จำเลยฎีกาอ้างว่า จำเลยไม่มีความผูกพันต้องจัดให้มีสโมสรสวน ลานระเบียง และหน่วยรักษาความปลอดภัยตามที่ได้โฆษณาเพราะโจทก์จำเลยมีข้อตกลงยกเว้นไว้ในเอกสารแนบท้าย 1 เงื่อนไขการขาย ข้อ 7.4 นั้น เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย 2 SPECIFICATION ของอาคาร หรือรายละเอียดของโครงการเอกสารหมาย จ.2 แผ่นที่ 12 ซึ่งสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดพิพาทข้อ 1 (ก) ให้ถือว่าเอกสารแนบท้ายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วยระบุว่า โครงการจะมีหน่วยจัดการควบคุมดูแลและรักษาความปลอดภัย สโมสร พักผ่อนหย่อนใจ สวน และลานระเบียง จำเลยจึงมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวหากจำเลยไม่ปฏิบัติตามย่อมทำให้อาคารชุดมีสภาพไม่น่าอยู่ ขาดความปลอดภัยความสะดวกสบายและความสวยงาม การไม่ปฏิบัติตามสัญญาของจำเลยดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นล้วนเป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญทั้งสิ้น ชอบที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาได้ ฎีกาของจำเลยข้ออื่นนอกจากนี้ไม่เป็นสาระสำคัญ จึงไม่จำต้องวินิจฉัย

 

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ชอบหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า การที่โจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยก่อสร้างอาคารผิดจากแบบแปลน และผิดจากข้อสัญญาย่อมหมายถึงการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาซึ่งโจทก์ต้องบอกกล่าวให้จำเลยทราบล่วงหน้า ถึงการผิดสัญญาตามสัญญาข้อ 6.3 นั้น เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย 1 เงื่อนไขการขาย ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดพิพาทระบุไว้ในข้อ 6.3 ว่า “ในกรณีที่เจ้าของโครงการไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดให้แล้วเสร็จ หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดภายในเวลาที่กำหนดในสัญญานี้ และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้ซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปให้แก่เจ้าของโครงการไม่น้อยกว่าสามเดือน ผู้ซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้ซื้อตามสัญญานี้ในเวลาใดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ในกรณีดังกล่าวเจ้าของโครงการจะคืนเงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อได้ชำระให้แก่เจ้าของโครงการตามสัญญานี้แก่ผู้ซื้อโดยทันที” จากข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์จะต้องบอกกล่าวแก่จำเลยล่วงหน้า 3 เดือน ก่อนที่จะบอกเลิกสัญญาเฉพาะในกรณีที่จำเลยก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดไม่แล้วเสร็จ แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จ แต่ผิดจากแบบแปลนและข้อสัญญา โจทก์หาจำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา ข้อ 6.3 ไม่ การบอกกล่าวเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบแล้ว”

 

พิพากษายืน

สรุป

จำเลยก่อสร้างอาคารชุดให้มีจำนวนชั้นเพิ่มขึ้นจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น แม้โจทก์มิได้ซื้อห้องชุดสูงสุด แต่สิทธิของโจทก์ย่อมถูกกระทบจากการที่มีห้องชุดเพิ่มขึ้นและมีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้มีผู้ร่วมใช้ทรัพย์สิน ส่วนกลางของอาคารชุดเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทำให้โจทก์ขาดความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับผนังกั้นห้องภายในซึ่งก่อสร้างโดยใช้วัสดุแผ่นยิปซัมย่อมไม่แข็งแรงคงทนถาวรเทียบเท่าผนังก่ออิฐฉาบปูนตามที่ระบุในสัญญานอกจากนั้นอาคารชุดดังกล่าวไม่มีเสารองรับน้ำหนักภายในตัวอาคาร แต่ใช้แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปประกอบขึ้นแทนเสาตามแบบแปลน อาจทำให้อาคารไม่มีความมั่นคงแข็งแรงและย่อมกระทบถึงห้องชุดพิพาทที่โจทก์ซื้อเพราะเป็นส่วนหนึ่งของอาคารด้วยและตามเอกสารแนบท้าย SPECIFICATIONของอาคารหรือรายละเอียดของโครงการ ซึ่งสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดพิพาทข้อ 1(ก) ให้ถือว่าเอกสารแนบท้ายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วยระบุว่า โครงการจะมีหน่วยจัดการควบคุมดูแลและรักษาความปลอดภัย สโมสรพักผ่อนหย่อนใจ สวน และลานระเบียง จำเลยจึงมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามย่อมทำให้อาคารชุดมีสภาพไม่น่าอยู่ขาดความปลอดภัย ความสะดวกสบายและความสวยงามการไม่ปฏิบัติตามสัญญาของจำเลยข้างต้นล้วนเป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญทั้งสิ้น ชอบที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาได้

ตามข้อสัญญาโจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยล่วงหน้า 3 เดือนก่อนที่บอกเลิกสัญญาเฉพาะในกรณีที่จำเลยก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จ แต่เมื่อจำเลยก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ผิดจากแบบแปลนและข้อสัญญา โจทก์หาจำต้องบอกกล่าว เลิกสัญญาล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่