บ้านสร้างไม่เสร็จตามที่ระบุไว้ในแผ่นพับโฆษณา บอกเลิกสัญญาได้หรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 851/2544

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2538 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 1 แปลง เนื้อที่ 57 ตารางวาให้แก่โจทก์ในราคา 2,149,000 บาท โจทก์ต้องชำระมัดจำให้แก่จำเลยเป็นเงิน 330,000 บาท โดยชำระในวันจองวันที่ 22 มิถุนายน 2538เป็นเงิน 30,000 บาท และชำระในวันทำสัญญาเป็นเงิน 50,700 บาทส่วนที่เหลือ 249,300 บาท แบ่งชำระเป็นงวด ๆ รวม 15 งวด ราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เหลือจำนวน 1,819,000 บาท จะชำระในวันที่ 30กันยายน 2539 ซึ่งเป็นวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาโดยชำระเงินให้แก่จำเลยในวันจองเป็นเงิน 30,000 บาท ในวันทำสัญญาเป็นเงิน 50,700 บาท ผ่อนชำระค่างวดตั้งแต่งวดที่ 1 ถึงงวดที่ 10 เป็นเงิน166,200 บาท รวมเป็นเงิน 246,900 บาท แต่จำเลยผิดสัญญาไม่เริ่มทำการปลูกสร้างบ้าน โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจำเลยมีหนังสือยืนยันว่าจะทำการก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2539 โจทก์จึงชำระเงินมัดจำงวดที่ 11 ถึงงวดที่ 14 ให้แก่จำเลยเป็นเงิน 39,600 บาท แต่จำเลยไม่ทำการก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่ให้สัญญาไว้ถือว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยชำระเงินที่ได้รับไว้ทั้งหมดคืนแก่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 286,500 บาท คืนแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันรับเงินไปจากโจทก์จนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยรับรองหรือสัญญาว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในเดือนกันยายน 2539 โจทก์ทราบเงื่อนไขทุกประการก่อนตกลงซื้อว่าจำเลยยังมิได้ทำการก่อสร้างบ้าน เมื่อปลูกสร้างบ้านเสร็จจำเลยจึงจะแจ้งให้โจทก์ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินตามกำหนดตั้งแต่งวดที่ 11 ถึงงวดที่ 14 และยังคงค้างชำระเงินในงวดที่ 15เป็นเงิน 43,500 บาท ซึ่งถึงกำหนดชำระตั้งแต่วันที่ 30 กันยายน 2539โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินใด ๆจากจำเลยทั้งสิ้น ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 318,427 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 286,500 บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ก่อนที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินกันนั้น จำเลยซึ่งเป็นบริษัทจัดสรรที่ดินทำการโฆษณาขายบ้านพร้อมที่ดินโครงการบ้านธารารินทร์รังสิตตามเอกสารหมาย จ.2 ระบุว่าจำเลยกำหนดเริ่มก่อสร้างเดือนกันยายน2537 จะแล้วเสร็จปลายปี 2539 ในวันที่ 22 มิถุนายน 2538 โจทก์จึงทำสัญญาจองบ้านพร้อมที่ดินกับจำเลยโดยชำระเงินในวันจองจำนวน30,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.3 ต่อมาวันที่ 30 มิถุนายน 2538จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินในโครงการดังกล่าวแบบธาราวรรณ แปลงหมายเลขที่ 507 เนื้อที่ 57 ตารางวา กับโจทก์ในราคา 2,149,000 บาท โดยโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาอีก50,700 บาท เงินมัดจำส่วนที่เหลือ 249,300 บาท แบ่งชำระเป็นงวดเดือนรวม 15 เดือน ส่วนราคาที่เหลืออีก 1,819,000 บาท โจทก์จะชำระให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดิน ซึ่งโจทก์ชำระค่างวดให้แก่จำเลยตลอดมาตั้งแต่งวดที่ 1 ถึงงวดที่ 10 เป็นเงิน166,200 บาท รวมชำระแล้วเป็นเงิน 246,900 บาท ตามเอกสารหมายจ.8 ถึง จ.19 ในวันที่ 29 พฤษภาคม 2539 โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยขอให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยทำการก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 และของงดชำระค่างวดที่ 11 ถึงงวดที่ 15ไว้ก่อนตามเอกสารหมาย จ.20 ต่อมาวันที่ 31 กรกฎาคม 2539 วันที่ 2กันยายน 2539 วันที่ 1 ตุลาคม 2539 และวันที่ 1 พฤศจิกายน 2539โจทก์นำเงินค่างวดไปชำระให้แก่จำเลยรวม 4 งวด เป็นเงิน 39,600 บาทตามเอกสารหมาย จ.22 ถึง จ.25 รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสิ้น286,500 บาท ครั้นวันที่ 26 มีนาคม 2540 โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยตามเอกสารหมาย จ.26 ถึง จ.28 แต่วันที่ 29 กรกฎาคม 2539ซึ่งเป็นวันก่อนที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาโจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยสั่งเปลี่ยนแปลงต่อเติมบ้านตามเอกสารหมาย ล.1 เมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2540จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ว่าก่อสร้างบ้านให้เสร็จเรียบร้อยแล้ว ขอนัดโจทก์ไปตรวจรับสภาพบ้านตามเอกสารหมาย ล.7

มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยฎีกาข้อแรกว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4จะมิได้กำหนดวันเวลาที่จะก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดก็ตาม แต่สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน โดยโจทก์จะต้องชำระเงินเป็นงวดรายเดือนรวม 15 เดือน นับแต่วันที่ 30 กรกฎาคม 2538 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2539 ส่วนจำเลยก็ต้องก่อสร้างบ้านให้โจทก์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งตามปกติจำเลยจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเวลาอันสมควร หาใช่ว่าจำเลยจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จในเวลาใดตามอำเภอใจของจำเลยก็ได้ไม่ การทำสัญญาโดยระบุหน้าที่ของผู้ซื้อว่าจะต้องชำระเงินค่างวดให้ตรงเวลาที่กำหนด โดยมิได้ระบุว่าจำเลยผู้ขายจะต้องเริ่มทำการก่อสร้างบ้านให้แก่ผู้ซื้อเมื่อใดและจะแล้วเสร็จเมื่อใดนั้นเป็นสัญญาที่จำเลยทำขึ้นเพื่อเอารัดเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นผู้บริโภค แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยได้ทำแผ่นพับโฆษณาตามเอกสารหมาย จ.2 โดยระบุว่าเริ่มก่อสร้างเดือนกันยายน 2537 จะแล้วเสร็จปลายปี 2539 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อได้พบแผ่นพับโฆษณาดังกล่าว และได้พิจารณารูปแบบบ้าน ทำเลที่ดินและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ระบุไว้ เมื่อโจทก์สนใจโจทก์ย่อมใช้แผ่นพับโฆษณาตามเอกสารหมาย จ.2 เป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจที่จะซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากจำเลย ถ้าหากจำเลยไม่สามารถดำเนินการต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ จำเลยก็หามีสิทธิโดยชอบที่จะใช้แผ่นพับดังกล่าวโฆษณาให้โจทก์ผู้ซื้อหลงเชื่อไม่นอกจากนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยขอให้จำเลยก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 นางสาวกระโดน พนักงานของจำเลยได้มีหนังสือลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2539 ถึงโจทก์ยืนยันว่าจะก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามสัญญาภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2539 ตามเอกสารหมายจ.21 ดังนั้น เมื่อนำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 แผ่นพับโฆษณาตามเอกสารหมาย จ.2 และหนังสือตามเอกสารหมาย จ.21 มาพิจารณาประกอบกับพฤติการณ์ต่าง ๆ ดังวินิจฉัยมาแล้ว จำเลยมีหน้าที่ตามสัญญาที่จะต้องก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 แต่จำเลยก็หาได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในเวลาดังกล่าวกลับปล่อยให้เวลาล่วงเลยไปอีกนานหลายเดือน จนกระทั่งวันที่ 9 มิถุนายน 2540 จำเลยเพิ่งแจ้งให้โจทก์ทราบว่าก่อสร้างบ้านเสร็จแล้วเช่นนี้ แม้จำเลยจะอ้างเหตุแห่งการก่อสร้างล่าช้าเนื่องจากโจทก์ขอแก้ไขการก่อสร้างให้ผิดไปจากแบบ แต่ก็ปรากฏจากคำเบิกความของนายเขียว พยานจำเลยซึ่งเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้างให้จำเลยว่า จำเลยเพิ่งเริ่มก่อสร้างบ้านให้โจทก์เมื่อต้นปี 2539ต่อมาประมาณเดือนตุลาคม 2539 ถึงเดือนธันวาคม 2539 ผู้รับเหมาก่อสร้างได้ทิ้งงานทำให้งานก่อสร้างหยุดชะงักลง เหตุที่จำเลยไม่ได้แก้ไขตามที่โจทก์ต้องการจะเป็นเพราะผู้รับเหมาก่อสร้างทิ้งงานหรือไม่ ไม่แน่ใจตามคำเบิกความของนายเขียวดังกล่าวจะเห็นได้ว่าจำเลยเริ่มลงมือก่อสร้างบ้านให้โจทก์เมื่อต้นปี 2539 ตามปกติควรจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จได้ไม่เกิน1 ปี เนื่องจากเป็นบ้านไม่ใหญ่และปลูกในที่ดินเนื้อที่เพียง 57 ตารางวา เท่านั้น แต่เหตุแห่งการล่าช้านั้นน่าจะมิได้เกิดจากการที่โจทก์ขอแก้ไขการก่อสร้างให้ผิดไปจากแบบและจำเลยมิได้ดำเนินการแก้ไขให้ตามที่โจทก์ต้องการแต่ประการใด อีกทั้งผู้รับเหมาของจำเลยทิ้งงานไปไม่ยอมก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จซึ่งเป็นความผิดของจำเลยเอง มิได้เกี่ยวข้องกับการที่โจทก์ขอแก้ไขการก่อสร้าง ดังนั้น เมื่อจำเลยมิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 และจำเลยได้ทำหนังสือถึงโจทก์ยืนยันว่าจะทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน2539 แต่จำเลยก็ยังมิได้ก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่จำเลยขอขยายเวลาออกไป ดังได้วินิจฉัยมาแล้วว่าสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ชำระค่างวดทุกเดือนตลอดมาแต่จำเลยหาได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จทั้ง ๆ ที่โจทก์ได้เตือนให้จำเลยรีบก่อสร้างให้แล้วเสร็จ โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ชำระหนี้จนกว่าจำเลยจะชำระหนี้ตอบแทน โจทก์จึงไม่ผิดสัญญา การที่จำเลยเพิ่งแจ้งให้โจทก์ทราบว่าได้ก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2540 ซึ่งพ้นกำหนดเวลาที่จำเลยขอขยายการก่อสร้างออกไปเป็นเวลานานถึง 6 เดือนเศษ เช่นนี้ย่อมฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ที่จำเลยอ้างว่า นางสาวกระโดนทำเอกสารหมาย จ.21 ขึ้นเองโดยพลการมิได้ปรึกษาผู้ใดนั้น เห็นว่านางสาวกระโดนเป็นพนักงานของจำเลย เป็นผู้จัดเตรียมสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 และลงชื่อเป็นพยานในเอกสารดังกล่าว อีกทั้งเป็นผู้ที่รับหนังสือของโจทก์ที่แจ้งให้จำเลยก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 ซึ่งเป็นข้อชี้แสดงให้เห็นว่าจำเลยตั้งให้นางสาวกระโดนเป็นตัวแทนในการติดต่อกับลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการนี้จากจำเลย การที่นางสาวกระโดนทำหนังสือตามเอกสารหมาย จ.21 ถึงโจทก์โดยระบุว่าทางฝ่ายได้นำเสนอรองกรรมการผู้จัดการและทางฝ่ายสร้างแล้วย่อมเป็นข้อชี้ให้เห็นได้ชัดว่านางสาวกระโดนทำหนังสือตามเอกสารหมาย จ.21 ขึ้นโดยได้ปรึกษากับจำเลยแล้วหาใช่นางสาวกระโดนทำเอกสารขึ้นเองโดยพลการดังที่จำเลยอ้างไม่

มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อสุดท้ายว่า การที่โจทก์นำแผ่นพับโฆษณาตามเอกสารหมาย จ.2 มาสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 เป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) หรือไม่ เห็นว่าการที่โจทก์นำแผ่นพับโฆษณาตามเอกสารหมาย จ.2 มาสืบนั้น เป็นการนำสืบว่าแผ่นพับโฆษณาของจำเลยซึ่งเป็นคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยที่กำหนดเวลาจะเริ่มก่อสร้างไว้และกำหนดเวลาจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จด้วย เพื่อจะอธิบายให้เห็นชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3ตามเอกสารหมาย จ.4 ว่ากำหนดเวลาสร้างแล้วเสร็จจะเป็นวันเวลาใดหาใช่เป็นการนำพยานบุคคลมาสืบเพิ่มเติม ตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข) ดังที่จำเลยอ้างไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้จำเลยคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย”

พิพากษายืน

สรุป

แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่าเริ่มก่อสร้างบ้านเดือนกันยายน2537 จะแล้วเสร็จปลายปี 2539 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อได้พบแผ่นพับโฆษณาดังกล่าว ได้พิจารณารูปแบบบ้าน ทำเลที่ดินและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ระบุไว้และใช้เป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจที่จะซื้อจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องก่อสร้างบ้านให้เสร็จภายในวันดังกล่าว เมื่อมิได้ก่อสร้างให้เสร็จภายในวันที่ 30 กันยายน 2539 และได้ทำหนังสือถึงโจทก์ยืนยันว่าจะก่อสร้างให้เสร็จภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2539 แต่จำเลยก็ไม่เสร็จตามที่ขอขยายเวลาออกไป โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ชำระหนี้จนกว่าจำเลยจะชำระหนี้ตอบแทนโจทก์จึงไม่ผิดสัญญา การที่จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าได้ก่อสร้างบ้านเสร็จเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2540 ซึ่งพ้นกำหนดเวลาที่จำเลยขอขยายการก่อสร้างออกไป จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

การที่โจทก์นำสืบแผ่นพับโฆษณาเสนอขายบ้านพร้อมที่ดินของจำเลยที่กำหนดเวลาเริ่มก่อสร้างไว้และกำหนดเวลาแล้วเสร็จเพื่อจะอธิบายให้เห็นชัดในสัญญาจะซื้อจะขายว่ากำหนดเวลาสร้างแล้วเสร็จจะเป็นวันเวลาใด มิใช่เป็นการนำพยานบุคคลมาสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)