ซื้อบ้านมือสองต่อจากเจ้าของเดิม ต้องรับผิดค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระหรือไม่
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้เพิกถอนคำสั่งห้ามทำนิติกรรมใด ๆ ในที่ดินของโจทก์
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค รวมค่าปรับเป็นเงินจำนวน 3,520 บาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองแจ้งยกเลิกคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของโจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมของทั้งสองฝ่ายให้เป็นพับ
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์เฉพาะข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา
ศาลฎีกาพิพากษายกคำสั่งศาลชั้นต้นที่อนุญาตให้จำเลยทั้งสองอุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา ให้ศาลชั้นต้นส่งสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยชี้ขาดอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสองต่อไป ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นนี้ให้ศาลอุทธรณ์ภาค 5 รวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษา
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีการะหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 กับค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลและชั้นฎีการะหว่างโจทก์และจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังยุติในชั้นฎีกาโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งคัดค้านว่า ประมาณเดือนพฤษภาคม 2551 โจทก์เป็นผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการหมู่บ้านเวิลด์คลับแลนด์มาจากบุคคลอื่นซึ่งเป็นสมาชิกเดิมของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจากผู้จัดสรรเดิม โดยโจทก์เข้าครอบครองและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ตั้งแต่วันที่ 15 ธันวาคม 2551 จำเลยที่ 1 มีฐานะเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายมีอำนาจหน้าที่จัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิกของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นประธานนิติบุคคลของจำเลยที่ 1 หลังจากที่โจทก์รับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากสมาชิกเดิม จำเลยที่ 1 ตรวจสอบพบว่าที่ดินแปลงที่โจทก์ซื้อค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคก่อนที่โจทก์รับโอนมาเกินกว่าหกเดือนรวมค่าปรับ จำเลยที่ 1 จึงทวงถามสมาชิกเดิมแต่เพิกเฉย จากนั้นจำเลยที่ 1 จึงมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินเพื่อระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินดังกล่าวเนื่องจากค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 50
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้ฎีกาเพียงว่า โจทก์ผู้ซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากสมาชิกเดิมต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนมาหรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้บัญญัติกำหนดหน้าที่ของผู้เกี่ยวข้องไว้แล้วโดยมาตรา 43 วรรคหนึ่ง กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตและให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตาม มาตรา 43 เมื่อได้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) ซึ่งเป็นไปตามบทบัญญัติมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว คือ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการ และดูแลบำรุงรักษาภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดฯ (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ และได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ในมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติเดียวกัน โดยเฉพาะ (3) ที่กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก โดยมาตรา 47 ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งสอดคล้องกับมาตรา 49 วรรคสอง ที่กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ และมาตรา 50 ซึ่งเป็นบทลงโทษ โดยบัญญัติว่า ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตาม มาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด ดังนั้นเมื่อพิจารณาประกอบกันแล้วจะเห็นว่ากฎหมายมีเจตนารมณ์ที่จะกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระ แต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้าเฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น โดยไม่ได้บัญญัติให้รวมไปถึงผู้รับโอนที่ดินต่อมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอันเกิดก่อนที่จะได้รับโอนหรือเข้าครอบครองที่ดินซึ่งขณะเกิดหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วย แม้มาตรา 50 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ ซึ่งก็หมายความถึงเฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งต้องเป็นผู้รับผิดชอบในค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและการจัดสาธารณูปโภคในขณะที่เกิดหนี้ตาม มาตรา 50 วรรคหนึ่ง เท่านั้น และเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า เงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 1 เรียกเอาจากโจทก์ตามฟ้องแย้งเป็นงวดเดือนกันยายน 2550 ถึงเดือนเมษายน 2551 เกิดขึ้นก่อนโจทก์เข้าเป็นสมาชิกของจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่เคยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใด ๆ จากการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของจำเลยที่ 1 ที่รับโอนมาจากผู้จัดสรร ทั้งปรากฏข้อเท็จจริงว่าขณะโจทก์ซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินคนเดิม จำเลยที่ 1 ได้เรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากโจทก์โดยตรงมาก่อน โจทก์จึงไม่ทราบถึงหน้าที่ที่ตนต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค โดยเฉพาะปรากฏตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองว่า เหตุที่จำเลยที่ 1 เรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาที่ค้างชำระจากโจทก์ เพราะเรียกเก็บจากเจ้าของเดิมซึ่งเป็นสมาชิกเดิม ของจำเลยที่ 1 ไม่ได้ การที่จำเลยที่ 1 ปิดประกาศเป็นการทั่วไปว่า ผู้จะซื้อที่ดินให้ติดต่อสำนักงานนิติบุคคลเพื่อตรวจสอบค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อน ไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทราบถึงหน้าที่ต้องตรวจสอบและชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคแล้ว ตามคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลย เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ไม่มีบทบัญญัติใดบังคับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อที่ดินดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคโดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาแสดง ดังนั้น โจทก์ย่อมไม่มีหน้าที่ที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนที่ดินมา ซึ่งหากจำเลยที่ 1 ผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในโครงการในคดีนี้ได้รับความเสียหายใด ๆ จากการละเลยไม่ชำระเงินค่าบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเดิมอย่างไร ย่อมเรียกเอาจากเจ้าของที่ดินคนเดิมในขณะเกิดหนี้ได้โดยตรง ไม่เกี่ยวกับโจทก์ที่ต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ในหนี้เงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เจ้าของที่ดินเดิมก่อขึ้นก่อนที่โจทก์จะรับโอนมาแต่อย่างใด คำพิพากษาศาลฎีกาที่จำเลยที่ 1 อ้างในคำฟ้องฎีกามีข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงแตกต่างกับคดีนี้ จึงไม่อาจเทียบเคียงกับคดีนี้ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษามานั้น ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคเห็นพ้องด้วยในผล
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาตามคำฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
สรุป พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระแต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้าเฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น โดยไม่ได้บัญญัติให้รวมไปถึงผู้รับโอนที่ดินต่อมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอันเกิดก่อนที่จะได้รับโอนหรือเข้าครอบครองที่ดิน และไม่มีบทบัญญัติใดบังคับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อที่ดินดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคโดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาแสดง เมื่อเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเกิดขึ้นก่อนโจทก์เข้าเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โจทก์ไม่มีหน้าที่ที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนที่ดินมา จำเลยที่ 1 ผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ย่อมเรียกเอาจากเจ้าของที่ดินคนเดิมในขณะเกิดหนี้ได้โดยตรง
มีปัญหาคดีความปรึกษาทีมงานทนายวิศวะ
โทร 086-807-5928
อ่านบทความเพิ่มเติม https://www.englawyers.com/
