สิทธิบอกเลิกสัญญากรณีก่อสร้างล่าช้า ศาลฎีกาวางหลักไว้อย่างไร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 549/2546

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพร้อมบ้านแบบสราญชลจากจำเลยในราคา2,578,000 บาท โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยบางส่วนจำนวน 515,600 บาท บ้านที่จำเลยก่อสร้างชำรุดบกพร่องหลายแห่ง โจทก์ขอให้จำเลยแก้ไข แต่จำเลยเพิกเฉยและจำเลยโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้บุคคลอื่นแล้ว ขอให้บังคับจำเลยชดใช้เงินจำนวน584,877.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 515,600 บาทนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การว่า จำเลยก่อสร้างบ้านได้เรียบร้อยตามสัญญาทุกประการ โจทก์ได้มาดูการก่อสร้างตลอด เมื่อจำเลยทำการก่อสร้างบ้านเสร็จ ได้นัดหมายให้โจทก์มาตรวจรับมอบบ้านและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน และให้ชำระราคาส่วนที่เหลือหลายครั้ง ทุกครั้งโจทก์จะมีหนังสือแจ้งแก่จำเลยว่า บ้านที่สร้างยังไม่เรียบร้อยแต่โจทก์ไม่ได้ระบุว่าไม่เรียบร้อยในส่วนใด ในที่สุดจำเลยให้โอกาสโจทก์เป็นครั้งสุดท้ายจึงมีหนังสือกำหนดให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดิน หากโจทก์ผิดนัดจำเลยขอเลิกสัญญาตามหนังสือดังกล่าวด้วย เมื่อถึงกำหนดโจทก์ผิดนัด จำเลยถือว่าสัญญาเลิกกัน จึงริบเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมด ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 515,600 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินจำนวนดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 26 กันยายน 2537โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและโรงเรือนแบบสราญชลจากจำเลยในราคาทั้งสิ้น2,578,000 บาท โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาเป็นจำนวนเงิน110,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระงวดละ 27,040 บาท รวม 15 งวด ชำระทุกวันที่ 26ของเดือน เริ่มชำระงวดแรกวันที่ 26 ตุลาคม 2537 เป็นต้นไป เงินส่วนที่เหลืออีก 2,062,400 บาท ชำระเป็นงวดสุดท้ายภายในวันที่ 26 ธันวาคม 2538 หรือภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งนัดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หลังจากทำสัญญาดังกล่าวแล้วโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยเพียง 9 งวด เนื่องจากจำเลยยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้างบ้าน โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและโจทก์ยังได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ต่อมาวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2539 โจทก์และจำเลยเจรจาตกลงกันได้โดยทำบันทึกเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินและโรงเรือนฉบับลงวันที่ 26 กันยายน 2537 โดยมีข้อตกลงสรุปได้ว่า จำเลยจะสร้างบ้านรวมทั้งติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า ประปา ระบบน้ำทิ้งท่อระบายน้ำให้เสร็จเรียบร้อยภายใน 6 เดือน นับจากวันที่คู่สัญญาลงนามในบันทึกฉบับนี้ และโจทก์ก็จะต้องชำระเงินงวดที่ค้างชำระอยู่6 งวด ภายในระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน ซึ่งโจทก์ชำระเงินทั้ง 6 งวด ให้แก่จำเลยแล้วตามข้อตกลง รวมเงินที่โจทก์ชำระให้จำเลยทั้งสิ้น 515,600 บาท ส่วนจำเลยไม่อาจก่อสร้างบ้านให้เสร็จทันภายในเวลาที่กำหนดไว้ ต่อมาวันที่ 18 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้ขายบ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นไปแล้ว โจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วจำนวน 515,600 บาท แก่โจทก์ มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์และนางมินตรา ภริยาโจทก์เบิกความประกอบเอกสาร สรุปได้ว่า หลังจากจำเลยสร้างบ้านเสร็จจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวในวันที่ 18 มกราคม 2540 แต่โจทก์ไปตรวจการก่อสร้างบ้านแล้วเห็นว่ายังไม่เรียบร้อยจึงไม่ไปรับโอน จากนั้นจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์อีกหลายครั้งเมื่อโจทก์ไปตรวจดูสภาพบ้านดังกล่าวก็พบว่างานไม้และงานปูนยังไม่เรียบร้อยหลายรายการจึงแจ้งจำเลยว่าบ้านยังไม่เรียบร้อย ให้จำเลยแก้ไขซ่อมแซมบ้านให้เรียบร้อยเสียก่อนจึงจะไปรับโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจำเลยไม่ได้แจ้งผลการแก้ไขเพียงแต่มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 20 มิถุนายน 2540 โจทก์ไปตรวจสภาพบ้านอีกครั้งก็ยังไม่เรียบร้อยเช่นเดิม โจทก์ก็ได้มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าไม่สามารถรับโอนได้เนื่องจากการแก้ไขยังไม่เรียบร้อย ต่อมาวันที่ 14 สิงหาคม 2540 โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยขอทราบความคืบหน้าการแก้ไข แต่จำเลยไม่ได้มีหนังสือแจ้งกลับมาอีกเลย จนกระทั่งประมาณเดือนตุลาคม 2540 โจทก์ไปตรวจสภาพบ้านอีกครั้งจึงพบว่ามีผู้เข้าไปอยู่อาศัยในบ้านโดยจำเลยได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านดังกล่าวให้ผู้อื่นแล้วตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2540 เห็นว่า ตามบันทึกเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินและโรงเรือน มีข้อตกลงให้จำเลยฐานะผู้จะขายต้องก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเรียบร้อยภายในเวลา 6 เดือน นับจากวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2539 และโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อต้องชำระเงินงวดที่ค้างอยู่ 6 งวดภายในระยะเวลาดังกล่าวนี้ด้วยเช่นกันโดยหากฝ่ายใดผิดเงื่อนไขให้ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งนายทับทิม และนายยี่โถ กรรมการจำเลยยอมรับว่า จำเลยก่อสร้างบ้านให้โจทก์ไม่เสร็จทันภายในกำหนดระยะเวลาดังกล่าวส่วนโจทก์ได้นำเงินค่างวดทั้งหกงวดมาชำระให้จำเลยเรียบร้อยแล้ว จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์จะอาศัยเหตุดังกล่าวบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยก็ย่อมกระทำได้อยู่แล้วจึงไม่มีความจำเป็นอันใดที่โจทก์จะนำข้ออ้างจากการที่จำเลยก่อสร้างบ้านชำรุดบกพร่องและไม่ซ่อมแซมแก้ไขให้โจทก์มาเป็นการต่อรองเพื่อหาเหตุบิดพลิ้วไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้จำเลยดังข้อฎีกาของจำเลย พฤติการณ์ที่โจทก์ไม่ถือเอากรณีที่จำเลยปลูกสร้างบ้านให้โจทก์ไม่แล้วเสร็จตามข้อตกลงเป็นสาระสำคัญในการบอกเลิกสัญญากับจำเลยเช่นนี้แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวต่อไป เพียงแต่ขอให้จำเลยแก้ไขส่วนที่ชำรุดบกพร่องที่เห็นประจักษ์อยู่เท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องปกติธรรมดาที่ผู้ประสงค์จะซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเอง ย่อมจะต้องการบ้านที่ปลูกสร้างตามแบบมาตรฐาน โดยไม่มีส่วนใดของตัวบ้านชำรุดบกพร่องจนต้องมาแก้ไขหลังจากเข้ามาอยู่อาศัยแล้ว จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการให้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยดังกล่าว นายยี่โถพยานจำเลยก็เบิกความเจือสมพยานโจทก์ว่าในทางปฏิบัติเมื่อสร้างบ้านเสร็จแล้วฝ่ายจำเลยจะต้องส่งหนังสือให้โจทก์ตรวจรับมอบบ้านก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยโจทก์และจำเลยจะต้องพึงพอใจด้วยกันทั้งสองฝ่าย จากทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏหลักฐานว่าจำเลยได้ก่อสร้างบ้านในสภาพเรียบร้อยโดยไม่มีความชำรุดบกพร่องที่จะต้องแก้ไขแต่อย่างใด หนังสือที่จำเลยส่งไปยังโจทก์ ก็ไม่ได้ให้โจทก์มาตรวจรับมอบบ้านที่จำเลยแก้ไขให้แล้ว คงมีเพียงกำหนดให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ดังนั้น เมื่อจำเลยยังไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ของตนให้ครบถ้วนจำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญานอกจากนี้จำเลยยังไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ในส่วนของตนให้ครบถ้วนแล้ว โดยกลับนำบ้านและที่ดินดังกล่าวไปขายให้แก่บุคคลอื่นอีกเช่นนี้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ผ่อนชำระแก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยตามฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369, 387 และ 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์นั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”

พิพากษายืน

สรุป

ตามบันทึกเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินและโรงเรือนมีข้อตกลงให้จำเลยผู้จะขายต้องก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเรียบร้อยภายใน 6 เดือน และโจทก์ผู้จะซื้อต้องชำระเงินค่างวดที่ค้าง 6 งวด ภายในระยะเวลาเดียวกัน หากฝ่ายใดผิดเงื่อนไขให้ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต่อมาจำเลยก่อสร้างบ้านให้โจทก์เสร็จไม่ทันภายในกำหนดดังกล่าวส่วนโจทก์ชำระเงินทั้ง 6 งวด ให้จำเลยแล้วจำเลยจึงผิดสัญญาและโจทก์ย่อมบอกเลิกสัญญาได้

พฤติการณ์ที่โจทก์ไม่ถือเอากรณีที่จำเลยสร้างบ้านไม่เสร็จตามข้อตกลงเป็นสาระสำคัญในการบอกเลิกสัญญา แสดงว่าโจทก์ประสงค์รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายต่อไป เพียงแต่ขอให้จำเลยแก้ไขส่วนที่ชำรุดบกพร่องในการก่อสร้างบ้านที่เห็นประจักษ์เท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องปกติธรรมดาของผู้จะซื้อบ้านอยู่อาศัย จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องดำเนินการให้โจทก์ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยยังไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ของตนให้ครบถ้วน จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน ทั้งภายหลังจำเลยกลับนำบ้านและที่ดินดังกล่าวไปขายแก่บุคคลอื่นอีกจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยจึงต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระไปพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์